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부동산 가격공시에 감정평가사 활용이 필요하다
대구광역일보 기자 /  입력 : 2019년 05월 06일(월) 21:48
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 | | | | ↑↑ 임의택 한국부동산연구원장 | | ⓒ 대구광역일보 |
한국은행과 통계청이 발표한 국민대차대조표에 따르면 2017년 말 우리나라 국민순자산은 1경3817조원이고, 이중 부동산 자산은 1경348조원(토지자산 7439조원, 주거용건물 1419조원, 비주거용건물 1490조원)으로 추계되고 있다. 국민순자산에서 부동산자산이 차지하는 비중은 약 75%로 매우 높은 것을 알 수 있다. 이런 부동산자산을 바탕으로 중개, 대출, 자산관리, 시설관리, 조세부과, 감정평가 및 가격공시 등의 다양한 부동산 활동이 이뤄지고 있다.
가격공시는 광범위한 부동산활동의 하나로 다른 부동산활동과 직·간접적으로 연관돼 전문성이 요구된다. 이같은 맥락에서 법률에서는 "부동산의 가격은 ‘적정가격’으로 공시하도록 하고 있으며 '적정가격'이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다"고 정의하고 있다.
한편 부동산의 공시가격은 과세부과 및 각종 부담금 산정 등 60개 이상의 재정적 또는 행정적 목적으로 활용되고 있다. 따라서 부동산의 가격공시는 전문성을 바탕으로 책임감을 갖고 수행돼야 할 국민경제활동의 중요한 영역이다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 부동산 공시가격 평가 및 산정주체는 부동산의 유형에 따라 상이하다. 토지의 경우 표준지 공시지가 업무는 감정평가사가 수행하고 개별공시지가 업무는 지자체 공무원이 담당하고 있다. 단독주택의 경우 표준단독주택의 공시가격 업무는 한국감정원에서 담당하며 개별단독주택의 공시가격 업무는 지자체 공무원이 담당한다. 공동주택의 경우 한국감정원에서 단독으로 조사·산정한다. 이밖에 비주거용 부동산가격의 조사·산정은 ‘감정평가업자 또는 대통령령으로 정하는 부동산가격의 조사·산정에 관한 전문성 있는 자에게 의뢰한다’고 규정하고 있으나 현재는 공시되고 있지 않다.
공시가격에 대한 국민의 불만은 매년 여러 형태로 제기돼 왔다. 특히 2019년도의 공시가격에 대한 국민의 불만은 부동산의 유형 또는 산정주체가 누구냐에 관계없이 과거보다 더 거세게 제기되고 있다. 올해 부동산의 공시가격이 적정하냐에 대한 의문이 끊임없이 제기돼 왔고 부동산 유형 및 지역에 따라 ‘현실화율’이 과거에 비해 뚜렷하게 개선되지 못하고 있다. 한국감정원의 경우 공시가격의 검증과정에서 오류를 제대로 걸러내지 못해 당국으로부터 감사를 받고 있다.
이처럼 공시가격의 평가 및 산정주체에 따라 ‘전문성과 실제적 우월성’이 증명되지 않은 상황에서 재정개혁특별위원회에서는 2019년도 재정개혁보고서를 통해 ‘이원화된 기관(한국감정원-민간)을 공적기관으로 일원화하도록 권고한다'고 밝히고 있다.
감정평가사는 국가에서 공인된 시험절차를 통해 자격증이 부여된 부동산 등의 감정평가에 관한 전문가다. 반면에 한국감정원의 설립 근거 법률에는 임직원을 감정평가사로 임용해야 한다는 규정이 없다.
따라서 한국감정원이 부동산 공시가격의 평가 및 산정과 관련해 행정적 또는 재정적 주체가 되는 것은 큰 문제가 없다고 볼 수 있으나 전문성이 필요한 공시가격 평가와 산정의 실제적인 주체가 되는 것은 바람직한 일이 아니다.
또 ‘공적기관’이 부동산의 가격공시를 적정하게 수행할 전문성과 공정성을 담보할 여건을 확보하지 못한다면 지금보다 나은 부동산의 가격공시가 이뤄진다고 보장할 수 없다. 전문가가 제대로 대접받지 못한다면 한국의 미래는 어둡다.
2005년부터 공동주택의 가격공시 업무를 담당해오던 한국감정원은 2016년 9월 개정·시행된 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 단독주택에 대한 가격공시 업무까지 수행하고 있다.
향후 토지에 대한 가격공시 업무에서도 감정평가사가 참여하지 못하는 방향으로 법률이 개정된다면 참으로 유감스러운 일이 될 것이다. 부동산 공시가격에 대한 국민의 신뢰를 높이기 위해 전문가의 참여가 확대돼야 한다. 전문가가 우대받고 전문가는 전문가답게 활동하는 시대가 되길 바란다.
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