여야가 23일 분양가상한제 탄력적용, 초과이익환수제 폐지안 등 이른바 부동산3법 연내 처리를 합의함에 따라 부동산 시장에 어떤 효과를 불러올 지 주목된다.여야는 ▲주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 운용) ▲재건축 초과이익 환수제 폐지법 ▲재건축조합원 1인1가구제 폐지안(도시 및 주거환경 정비법 개정안) 등 여당이 요구한 부동산3법을 오는 29일 본회의에서 처리키로 약속했다.구체적으로 분양가상한제는 민간택지에 한해 탄력 적용(주택법 개정)하고, 재건축초과이익환수제는 3년간 유예(재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정), 재건축 조합원 복수주택 분양을 3주택까지 허용(도시 및 주거환경정비법 개정)하기로 했다. 또한 사회적 약자, 신혼부부, 청년층의 주거복지 확대를 위해 공공임대주택 공급을 10% 목표로 확대하기로 합의했다.국토교통부는 우선 `분양가상한제 탄력 적용`시 획일적인 가격산정체계에서 벗어나 첨단 기술·최신자재 사용 등으로 주택수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택건설공급을 활성화하고 주거기술개발을 촉진시키게 될 것으로 기대했다.구매력이 있는 수요층의 주택구입을 유발하고, 일반 주택수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택의 거래나 미분양주택의 구입을 견인하게 될 것이라는 판단에서다.또한 재개발·재건축사업 경우 조합원 부담이 완화돼 사업을 촉진하고, 도심내 주택공급과 거래활성화와 전세난 완화에도 기여할 것으로 내다봤다. 국토부에 따르면 4개 사업장에 대한 시뮬레이션 결과, 분양가 상한제 폐지시 조합원 부담금은 평균 9.7%(각각 2.6%, 9.5%, 10%, 16.9%) 줄어드는 효과를 나타냈다.입주 후 내부마감재 등 재시공 비용(연간 총 6143억원) 절감 효과도 기대된다. 입주세대의 20%가 재시공(평균 공사비 608만원)시 직접적인 공사비만 2857억원 소요되며, 폐기에 소요되는 비용(3286억원)을 포함해 산정한 것이다.`재건축초과이익환수`는 미실현 이익에 대한 과세다. 과거와 달리 재건축을 통한 과도한 시세차익을 기대하기도 어려운 상황에서 10년 이상 장기간에 걸쳐 재건축으로 얻은 정상적인 이익도 최고 50%까지 환수하는 것은 과도한 재산권 침해라는 지적이 꾸준이 제기되어 왔다. 특히 올해말까지 관리처분인가를 받지 못하는 재건축구역 단지가 초과이익 환수대상이 될 경우, 현재도 얼어붙어 있는 재건축 시장이 더 위축되어 도심내 신규주택 공급 축소까지 우려되는 상황이었다.재건축초과이익 환수제를 폐지하게 되면 전국 562개 사업장(지난해 12월 기준) 중 347개 구역 18만4000가구가 혜택을 볼 것으로 예상된다.수도권에서는 179개구역에서 약 10만7000가구가 대상이 되며, 서울은 85개 구역에서 6만1000가구가 혜택을 보게 될 것이라는 국토부의 설명이다. 이 가운데 가구 중 초과이익이 3000만원 이상 발생해 재건축 초과이익환수제 폐지 혜택이 있을 것으로 예상되는 단지는 62개 구역 4만 가구에 달할 것으로 분석된다.아울러 과밀억제권역에 위치한 재건축조합원 1인1가구제 폐지안이 처리되면, 조합원이 원하는 경우 주택의 우선공급 기회가 확대돼 정비사업이 활성화되고 조합원의 재산권 제한문제도 해결될 수 있다.다주택 조합원이 우선 공급받는 만큼 현금청산도 감소하기 때문에 재건축의 사업성 개선 효과가 기대된다. 조합원이 소유 주택 수 만큼 주택을 공급받고 이를 전·월세주택으로 공급하면 민간 임대주택이 증가하는 효과도 기대할 수 있다.한편 분양가 상한제 개선을 위한 `주택법` 개정안은 2012년 9월 정부가 제출한 것으로서 시장 기능을 정상화 시키면서 최소한의 분양가 상한제 적용주택을 지정하고, 시장 상황에 따라 탄력적으로 운영하는 방안 등을 담고 있다.재건축 초과이익 환수제는 주택 가격이 급등하던 시기에 투기 억제를 위해 비상조치로서 도입된 것이나, 최근 주택가격 안정화에 따라 가격 급등이나 투기 발생의 가능성이 낮아짐에 따라 지난 1일 새누리당 김성태 의원이 5년간 유예하는 법률안을 제출했다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축조합원에게 주택 소유 수만큼 공급하도록 하는 내용의 도시 및 주거환경정비법은 지난 4월 이노근 의원이 대표발의했다.